先日お客様から「家が火事になってしまいました。どうしたらいいですか？」というご相談頂きました。その方は持ち家でしたが、借家の場合はどうなるでしょうか？
Q.隣家からの類焼や借家人の失火で借家が焼失したときは？
A.隣家からの類焼、借家人の失火、いずれの場合でも、建物の滅失を理由に賃貸借契約は当然に終了します。損害賠償については、隣家からの類焼の場合は、失火責任法により、隣家に重過失がなければ損害賠償の請求ができませんが、借家人の失火の場合は、重過失がなくても借家人に損害賠償の請求ができます。
【建物滅失による契約終了】
建物賃貸借契約は、賃貸人が建物を使用収益させ、賃借人がこれに対する対価を支払うものですので、建物の存在があって初めて成り立つものです。
したがって、建物が朽廃、滅失によりその効果を失ったときは、賃貸借契約は当然に終了しますので、借家が隣家からの類焼や、借家人の失火により焼失したときは、契約解除の手続きをしなくても、契約は終了します。
なお、火災の場合、燃え方の程度によっては、「滅失」とまでは認められない場合もありますので、注意してください。
【損害賠償と失火責任法】
（1）隣家からの類焼の場合
失火の場合は、失火責任法により、重過失があるときのみ損害賠償責任が発生しますので、隣家に重過失があれば、隣家に賠償請求できますが、そうでなければ、（つまり過失が、軽過失＝通常の過失程度であれば）賠償請求はできません。
「重過失」とは、重大なる過失という意味で、例えば、可燃性の危険物質を扱う業者には特に高度の注意義務が課されていますから、そのような業者が失火した場合には、重過失が認められやすいです。一般人でも、ほんのわずかな注意を払いさえすれば防げた状況場合には、重過失が認められやすいです。
なお、「故意」による場合（放火であって、失火ではありません）には失火責任法の適用はありませんので、損害賠償請求ができます。
（2）借家人の失火による場合
借家人との間には、賃貸借契約があり、これにより、借家人は家主に対して、善良な管理者としての注意を払って建物を使用し、契約終了時に建物を返還すべき義務がありますので、借家人の不注意（過失）で失火し、焼失した場合には、借家人は家主に対して、この義務違反により損害賠償義務を負います。
この不注意（過失）の程度は、重過失である必要はありません。
失火責任法は、契約関係がない当事者間で適用されますが、契約関係にある当事者間では、契約による債務不履行責任が適用されるわけです。
この債務不履行による損害賠償の範囲は、建物の利用価値だけでなく、交換価値（建物の時価）にまで及ぶでしょう。
ただし、アパートのように、複数の貸室があり、失火したのはそのうちの1室の借家人だった、という場合は、アパート全体の損害にまで賠償責任が及ぶのか否かについては、問題があります。教室程度の規模に過ぎないのであれば全体に及ぶが、そうでなく多教室のアパートやマンションの場合は全体には及ばない、との考えもありますが、判例の傾向は不明です。
もっとも、借家人に故意、重過失もあれば、全損害につき賠償請求できるでしょう。
《参考となる法令など》
民法415条、709条
失火ノ責任ニ関スル法律
最判昭30・3・25判ﾀ48・42